临房网讯：从今年2月15家企业联合竞得建设地块，到日前南山区科技联合大厦奠基。南山区通过一系列创新举措，以“深圳速度”探索出高强度开发城区集约高效利用土地空间的新路径，为正在加快国土空间提质增效的深圳提供了“样板”。
创新“联合体”竞买 解决企业“恒产”需求
南山区是深圳的经济大区、科技强区、创新高地。据调研统计，南山160家上市公司中50多家无自有物业。这让一些企业陷入两难：一方面，单独拿地“资金不够”，又面临不少外地优厚政策的“诱惑”；另一方面，南山区的营商环境越来越优，高科技产业生态链越来越完善，“不是实在没办法，不想走”。
“无恒产者无恒心”，稳定的经营场所是企业大胆投入、长足发展的重要保障。南山区针对辖区民营企业特别是民营中小企业多数缺少“恒产”的情况，以敢闯敢试、敢为人先的改革精神，探索产业用地机制改革，集约高效解决企业“恒产”需求。
长期以来，企业竞拍土地自建物业常常“单打独斗”，耗资巨大且建成后的“独栋”产业空间往往超出企业实际需求，存在空置浪费甚至是变相发展房地产现象。据南山区相关部门调研，一家年产值营收5亿至10亿元的企业总部生产研发空间需求约为1万平方米，但通常一块产业用地可建成数十万平方米产业空间，远超企业实际需求。
南山区为此开展改革试点，允许企业联合竞买土地建设总部大厦，在传统“招拍挂”程序基础上，组织企业通过签订联合竞买协议组成“联合体”，联合竞投总部用地、联建总部大厦，按竞买主体的约定比例分配物业。为企业降成本并防止产业空间浪费，南山区还对“联合体”的连带责任进行明确规定，以保证联建工作顺利推进。
今年2月，15家重点企业组成联合体，成功竞得留仙洞战略性新兴产业基地的T501-0096地块。
创新退出机制 精准遴选好“对象”
究竟什么样的企业才能联合建楼？南山区制订了一套规范、精准的评价体系。
在遴选参与联建的企业中，通过对辖区内120多家上市企业、90多家南山区总部企业及工业百强企业、服务百强企业进行调查摸底，基本掌握了企业的经济贡献情况、产业办公用房的需求情况，并初步筛选出48家重点企业进行研究。
针对南山区上市企业数量众多、成长性好且大多没有自主物业的特点，南山区首次联建工作选择以上市企业作为主体，着重解决一批优质重点企业总部及研发空间问题。框定企业范围后，再开展测评、逐一约谈企业等工作。综合考虑企业的产值营收、纳税、企业自主意愿等情况，以评分排名的方式最后从中筛选出15家重点企业作为联建企业。
“联合体”企业数量较多，“联建”易因企业变动而导致项目停滞。南山区创新“联建”退出机制。在遴选阶段如有企业退出，则重新遴选递补；土地使用权公告和挂牌阶段，若有联合体成员单位不超过2家（含2家）退出，其相应建筑面积由区政府承接；联建大楼竣工验收前，如有企业因自身原因终止该项目投资建设，政府保留处置权利。“联建”产权如何分配？传统土地出让模式下，产权登记证一式一份，由一家企业持有。联建模式下，“联建”企业尤其关心是否能以相应份额产权进行贷款融资的问题。
政府协调主导推进 企业共建共享“红利”
这15家优质企业，从事行业、各自诉求等均不相同，出资经费、楼层分配、方案设计、建设等均涉及各方切身利益，协调难度非常大。
南山区创新“联建”项目设计建设机制，最大限度满足企业不同空间需求，以确保公平解决所有企业诉求：在确定楼层分配上，采取高低搭配、抽签划分，商业分配模式为15家按份持有；在楼宇建设上，采取统一招标代建方承建，减少各方协调沟通成本；建筑设计上，征求大多数企业同意即确定方案；在公共空间的“可塑性”性上，设置多层架空层及立体连廊，最大程度方便企业入驻后进行灵活设计调整；在建设上采取代建制，深汇通公司是15家公司与代建公司万科公司沟通的桥梁，15家公司通过深汇通向万科公司行使业主的权利和义务。
编辑者：yangjianqiu
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